OD体育这一年，各地积极响应“房住不炒”的定位，落实因城施策。粤港澳大湾区发展规划纲要落地；发改委发文全面取消落户限制；年末城市购房政策陆续优化；

　　这一年，房地产融资全面收紧；中小型房企倒下多达400多家，甚至有百强房企宣布破产。也就是说，在融资收紧、销售市场不景气双重压力下，房地产企业洗牌已开始；

　　关于2020年，国家已给出明确信号，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”。相信在“房住不炒”的定位下，房地产调控不会松懈。预计2020年，房地产行业总体仍将继续保持平稳；

　　以下是我们梳理的2019年房地产行业大事件，一是对即将过去的一年的总结，也能让企业在新的一年里能总结经验，展望未来市场趋势，有效规避风险和隐患，朝着健康可持续的发展道路不断迈进……

　　■ 自粤港澳大湾区上升为国家战略后，大湾区成为了市场最热的概念，众多开发商纷纷抢滩进驻这块热土。而大湾区规划纲要的落地，更为这些企业增加了新的机遇。

　　2019年2月18日，中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。此次，大湾区发展目标规划近期至2022年，远期展望到2035年。

　　粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市（以下称珠三角九市），总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万人。2017年大湾区经济总量约10万亿元。

　　《规划纲要》提出后，大湾区“9+2”城市群加快了协同发展效应。在交通方面，基本实现“一小时经济圈”；产业方面，形成以创新为核心驱动，以先进制造业为产业根基的经济体系和发展模式，打造成为充满活力的世界级城市群；在购房政策方面，2019年11月6日-11月7日，香港、澳门相继公布16条惠港措施及15条惠澳措施，意味着，港澳居民在大湾区9个城市购房，将不受限购条件限制！

　　诸多利好政策的加持下,大湾区房地产发展前景被看好。各地区房企也瞄准了发展契机，相继布局大湾区房地产，迎来发展新机遇。

　　其中，龙头房企碧桂园、万科、恒大等；深耕型本土房企，如雅居乐、龙光地产、佳兆业、中国奥园、时代中国、合景泰富等。此外，还有不少外来房企，比如融创、龙湖、世茂、绿地、金科、旭辉等，也将粤港澳大湾区作为全国化战略的重要棋局。

　　■ 中国的城镇化、农村人口的市民化，将是中国房地产未来很长一段时间的主要发展动力。

　　2019年4月8日，据国家发改委网站消息，为深入贯彻落实中央经济工作会议精神，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知。《通知》提出加快农业转移人口市民化、优化城镇化布局形态、推动城市高质量发展以及加快推进城乡融合发展四个方面重点任务。

　　在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；

　　城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

　　超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

　　城市政府要探索采取差别化精准化落户政策，积极推进建档立卡农村贫困人口落户。

　　允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。压实地方政府主体责任，强化督促和监测评估。

　　对此，经济学家马光远说，新政策表明中国的城镇化走在了正确的道路上，围绕大城市、中心城市实现城镇化，而不再寄望于中小城市。未来，二三线城市的崛起值得期待。

　　12月25日，中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，其中明确指出，要以户籍制度和公共服务牵引区域流动，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

　　官方数据显示，截至2018年底，广东有6个城市常住人口总数在300万以下，分别是韶关、汕尾、潮州、阳江、云浮和珠海，这6个城市完全符合条件全面取消落户限制。此外，常住人口在300万至500万之间的城市有：惠州、江门、梅州、肇庆、清远、中山、河源。其中，据广东省官方媒体披露，惠州市2018年末城区常住人口250万人左右，属于Ⅱ型大城市。

　　■ “23号文”一出，银行、信托对房地产项目的输血全面收紧，至此，“四处找钱”成为2019年各大房企的主旋律。

　　2019年5月17日，银保监会发布[2019]23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，要求严格规范房地产信托业务，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。

　　当月底，市场就有消息称数家地产商被列入暂停公开市场发债业务的名单，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。至此，融资的钱不能用于拿地了，房企融资受限的紧张氛围开始在行业内铺开。

　　进入2019年7月，房地产融资再度收紧。银保监会于2019年7月6日针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示。

　　紧接着，房企通过发行外债来补充营运资金或偿还境内债务的渠道也被堵死了。2019年7月12日，国家发改委对外发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，进一步规范房企海外发债。

　　要求银行机构从股权与公司治理、宏观政策执行、信贷管理、影子银行和交叉金融业务风险、重点风险处置等五个方面开展整治；非银行领域各类机构按照相关要点开展整治，突出处罚和问责，下大力气解决违规成本过低的问题。其中，整治内容中多处涉及房地产领域融资乱象，剑指违规资金变相用于拿地和购房。

　　■ 政府大力调控之下，房地产行业迎来了“大洗牌”，一场弱肉强食、适者生存的残酷游戏拉开大幕。

　　2019年6月17日，著名房地产开发企业银亿集团公告称，其控股股东母公司银亿集团有限公司、控股股东宁波银亿控股有限公司已于2019年6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请破产重整。

　　公告称OD体育，2019年以来，银亿集团、银亿控股持续面临流动性危机，虽竭力制定相关方案、通过多种途径化解债务风险，但仍不能彻底摆脱其流动性危机。为妥善解决银亿集团、银亿控股的债务问题，保护广大债权人利益，该两家公司从自身资产情况、负债情况、经营情况等方面进行分析，认为均属于可适应市场需要、具有重整价值的企业，故银亿集团、银亿控股分别于2019年6月14日向宁波中院提交了重整申请。

　　公开资料显示，银亿集团创立于1994年，是一家以工业制造、房地产开发、国内外贸易和现代服务业为主的综合性跨国集团。在这些业务中，房地产开发占据了很大的比率。

　　该公司在2017年实现销售收入783亿元，位列全国500强第215位，民企500强第61位，宁波市百强企业第3位。即便是在2018年，依然能够在全国房企TOP100中位列第67位，盈利性TOP10中排名第10。然而仅仅过了半年，银亿集团就落得如此下场。

　　12月23日有市场消息称，福晟国际(00627)和协信地产相继把自己的项目摆上货架寻求买家，而接盘企业分别是世茂房地产和阳光城(000671.SZ)。

　　两宗交易均未最终落实，但各方求证结果显示，福晟和协信两家公司确实急需资金纾困。回顾两家公司近年的市场表现，均曾因急速扩张一时风光无两，而这让如今的滑铁卢更令人唏嘘。

　　可见，随着各类融资渠道的收紧，房企生存压力越来越大。据人民法院公告网显示，截至2019年11月20日，房地产开发商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。也就是说，在融资收紧、销售市场不景气双重压力下，房地产企业洗牌已开始，特别是部分中小型房企，将持续面临被洗牌出局的压力。

　　在这种情况下，正如孙宏斌所言，并购是化解金融、债务风险的最快方法。房地产行业集中度将不断提升。

　　■ 房贷基准利率的下调，降低了刚需购房群体的成本，同时也有利于房地产市场保持平稳发展。

　　2019年8月25日，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（简称 LPR）为定价基准加点形成。这被市场喻为房贷利率“换锚”。

　　该政策显示，央行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据加点下限合理确定每笔贷款的具体加点数值。

　　各银行实际发放的贷款利率可根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在贷款市场报价利率基础上加点确定。

　　2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

　　商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

　　1、对于已经买完房，正在还着贷款的买房人来说，是没有任何影响的，新规只针对于10月8日以后的新贷款。

　　2、对于10月8号以后买房人来说，由挂钩的LPR利率每月都会更新，房贷利率将会经常变化！

　　但是从现有试水加点新规来看，实际执行利率也和之前变化很小，短期的波动不可避免，但应该都在用户的心理接受范围之内。

　　3、区别在未来，如果是降息周期，那新规则合适，随着LPR利率下浮，享受到更低的利率。如果是加息周期，那就正好相反。

　　而在2019年11月20日，最大的悬念也落地了！这一天，央行宣布最新1年期贷款市场报价利率（LPR）为4.15%，此前为4.2%；5年期以上LPR（房贷基准利率）为4.80%，此前为4.85%，比上月下调了5个基点。这也是8月20日以来，房贷利率首次下调。

　　■ 在城市规模有限的背景下，我国大城市已从增量时代进入存量时代，这也意味着，城市更新将成为城市发展的新增长点。

　　2019年9月4日，《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019－2021年）》正式公布！

　　根据《行动方案》，至2021年，全省新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金5000亿元以上（社会投资约占85%，市县级财政投入约占15%），其中珠三角城市新增实施改造面积占比在80%以上。

　　其中，在2019-2021年三年期间，广州新增实施改造任务面积为5.4万亩，需要完成的改造任务面积为3.5万亩，在全省各地市中改造任务量最大；

　　其次为佛山，新增实施改造任务面积为4万亩，需要完成的改造任务面积达到2.5万亩；

　　深圳的新增实施改造任务面积为2.7万亩，需要完成的改造任务面积为1.4万亩；

　　东莞的新增实施改造任务面积仅次于深圳，为2.1万亩，而至2021年需要完成的改造任务面积则为1.8万亩。

　　据了解，为加快推动“三旧”改造工作。广东省人民政府已经颁布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》。《指导意见》聚焦当前各地反映的“三旧”改造入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难规划调整难、审批门槛高、税费负担重、土地征拆难等重点难点堵点问题，提出19条针对性的改革措施，全力推动“三旧”改造工作。

　　据广东省自然资源厅官网发布，截至2019年8月底，全省共实施三旧改造73.59万亩，完成改造42.58万亩，投入改造资金1.48万亿元，节约土地约18.88万亩，有力促进了我省高质量发展和生态文明建设。

　　但是，也存在一些地方推进积极性不高、配套政策不完善、系统性的倒逼激励机制尚未形成等突出问题，导致推进难度越来越大，速度相对缓慢，与省委、省政府的要求存在较大差距。

　　2019年11月27日，融创中国发布公告称，融创西南集团将收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权，交易价格约为人民币152.69亿元。

　　股权交易完成后，融创西南集团将持有目标公司51%的股权，六名自然人股东仍将合计持有目标公司49%的股权。目标公司将成为融创中国的间接附属公司。

　　云南城投此次出让的附属子公司主要从事地产项目的开发运营，在成都、武汉、长沙、昆明等城市共开发18个项目，总建筑面积约为3071.6万平，可售建筑面积约为2771.6万平，约占总建筑面积的90%。截至目前，未售建筑面积约2390.1万平。股权完成交割后，融创将全面负责该公司及其项目的运营管理。

　　关于上述收购事宜，融创中国方面表示，“公司2019年半年报显示，现金余额为1380亿元，相较2018年末增长了14.8%。最新销售数据显示，融创前10月累计实现合同销售金额约4339.2亿元，同比增长17%。从2019年8月份开始至今，融创每月均保持600亿左右的销售金额。可见，本次收购不会对公司现金流造成任何压力。”

　　可以预料的是，通过这次收购，融创的销售规模将再次大跨步增长，为其进军三甲、甚至问鼎老大打下基础。

　　根据克而瑞最新统计，融创今年1-11月操盘金额超过万科。在此期间，融创中国操盘金额达4754.1亿元，位列第三名，万科以4594.5亿元屈居榜单第四名。

　　对此OD体育，孙宏斌却说：“这只是个意外，超越是短暂的，融创明年还会继续保持前四、前五的位置。”

　　■ 临近2019年年尾，粤港澳大湾区楼市接连出台多条调控优化政策，犹如给房地产市场注入一注强心剂。

　　2019年11月06日，大湾区放开港澳居民购房政策；11月08日，江门放开人才限购；11月11日，深圳取消豪宅税；11月21日，广州社保和个税可以互证；11月29日，佛山对“人才”放开限购；12月02日，深汕特别合作区商品房全面解冻；12月12日，深圳取消商务公寓“只租不售”；12月13日，广州南沙对“人才”放开限购；12月17日，广州花都对“人才”放开限购；12月20日，广州黄埔对“人才”放开限购；12月24日，大湾区8成申请广州公积金贷款无需提供缴存证明。

　　其中，2019年11月29日，佛山人力资源和社会保障局正式发布了《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》，宣布放宽楼市限购范围：在佛山市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。

　　消息一出来，整个华南地产界都沸腾了，几乎身边所有的地产人都把这条消息转发到了朋友圈。

　　佛山这个政策为什么影响那么大？我们认为这是一个信号：楼市政策的转折点来了！之前可能只是三四线城市直接或间接放松调控政策，现在二线城市、甚至是一线城市都可以优化购房政策。

　　果不其然，12月13日，广州市南沙区政府网站发布《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》，其中指出：本科及以上学历的购房者，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制。

　　12月17日，为贯彻落实《粤港澳大湾区发展规划纲要》，聚力打造大湾区人才港湾，花都区重磅推出《广州市花都区人才绿卡申领指南（修订版）》，全面放开申报对象在社保缴纳、学历学位等方面的制约，实施更加积极、更加开放、更加有效的人才保障措施。

　　12月24日，广州住房公积金管理中心发布《关于大湾区城市缴存职工申请异地款有关问题的通知》称， 在深圳、佛山、东莞、珠海、惠州、中山、江门、肇庆缴存公积金的职工，在广州购房申请公积金贷款，可不再提交《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。

　　这些举措，其实就正如佛山住建局所言：楼市政策，既要防止由于供应不足或需求旺盛导致价格快速上涨，又要防止由于外部环境变化、预期逆转导致市场断崖式下挫。

　　虽然楼市调控政策全面退出还为时尚早，“房住不炒”的基调也不变，但购房政策优化，确保楼市健康平稳的信号已明显。

　　■ 大城市时代已经到来,长三角及其中心城市将会获得强大的战略加持。中国最大城市群诞生！

　　2019年12月1日，中央、国务院印发了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》。这份《纲要》明确了长三角区域一体化发展的规划范围、战略定位、发展目标，为这一国家战略实施提供了纲要指南。规划期至2025年，展望到2035年 。

　　据《纲要》显示，规划范围包括上海市、江苏省、浙江省、安徽省全域（面积35.8万平方公里）。以上海、南京、无锡、苏州、杭州、宁波、合肥等27个城市为中心区。

　　长三角是我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域之一。公开资料显示，这片国土面积仅占全国总面积2.3%的地区，拥有2.25亿人口，贡献了全国1/4左右的GDP，进出口总额、外商直接投资、对外投资分别占全国的37%、39%和29%，全国约1/4的“双一流”高校、国家重点实验室、国家工程研究中心分布在这里，年研发经费支出和有效发明专利数均占全国1/3左右OD体育。

　　交通是一座城市发展的命脉。《纲要》在第五章第一节《协同建设一体化综合交通体系》中指出：共建轨道上的长三角。加快建设集高速铁路、普速铁路、城际铁路、市域（郊）铁路、城市轨道交通于一体的现代轨道交通运输体系，构建高品质快速轨道交通网。

　　围绕打通沿海、沿江和省际通道，加快沪通铁路一期、商合杭铁路等在建项目建设。

　　推动北沿江高铁、沿江高铁武合宁通道、沪通铁路二期、沪苏湖、通苏嘉甬、杭临绩、沪乍杭、合新、镇宣、宁宣黄、宁扬宁马等规划项目开工建设。

　　推进沿淮、黄山－金华、温武吉铁路、安康（襄阳）－合肥、沪甬、甬台温福、宁杭二通道的规划对接和前期工作。

　　以都市圈同城化通勤为目标，加快推进城际铁路网建设，推动市域铁路向周边中小城市延伸，率先在都市圈实现公交化客运服务。支持高铁快递、电商快递班列发展。

　　■ “三稳”依旧是2020年房地产主基调。中央经济工作会议再次明确“房住不炒”的定位。因此，未来房价的稳定依然是重中之重。

　　2019年12月10日至12日，中央经济工作会议在北京举行。中央、国家主席、主席习，中央、国务院总理，中央栗战书、汪洋、、赵乐际、韩正出席会议。

　　会议确定，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制OD体育，促进房地产市场平稳健康发展。

　　据21世纪经济报道，这是中央经济工作会议连续第二年未单独提到房地产问题，而是将其放在民生领域进行讨论。并且，年中中央政治局会议提到的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，并未出现在本次中央经济会议公报中。

　　在12月初的政治局会议未提房地产后，本次会议对房地产的定调继续趋严。三年来，房地产长效机制的表述从“完善促进”到“构建”，再到今年的“全面落实”，可能意味着长效机制已具雏形。

　　和2018年相比，今年中央经济工作会议还强调城镇老旧小区改造、发展租赁住房OD体育。

　　据澎湃新闻，广东省住房和政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，此次会议与过去相比，有一个不一样的变化，就是把房住不炒和稳地价、稳房价、稳预期这个长效机制结合起来。相较去年的中央经济工作会议，本次会议不仅重提了房地产平稳健康发展，还对明年的房地产市场调控定下了主基调，稳字当头，稳定压倒一切。

　　针对近期各地调控微调，苏宁金融研究院特约研究员江瀚指出，国家对房地产市场的调控不会“因噎废食、半途而废”，地方政府面对房地产市场的波动可以“因城施策”，但核心主基调“房住不炒”不会改变。

　　李宇嘉认为，十九大政府工作报告里提出“住房不炒”，此次同时明确“稳地价、稳房价、稳预期”，两者均是顶层设计。在实践工作中，需要在这两者之间取一个平衡。这也体现了各地政府的执政能力。