OD体育通俗的讲，中央政治局，是经济日常管理的最高机构，人民银行和对口经济管理部门是政治局会议精神的执行者和落实者。就房地产行业而言，重点关注每年7月份中央政治局工作会议，基本定调当年中央经济工作会议、次年政府工作报告及两会的房地产政策表述内容。

　　人民银行、金融监督管理总局、住建部，是中央政治局会议精神在房地产管理方面最直接的执行者和贯彻落实的两大核心部门。因此，房地产政策，主要看中央政治局会议精神内容，及随后的人民银行（含金融监督管理总局）及住建部的贯彻落实情况即可。按此逻辑，我们梳理了2023年中央政治局7月经济工作会议中，有关房地产发展方向的会议要求，及随后人民银行和住建部颁布的一系列政策，来对当前房地产政策及对行业影响做一个简要分析。

　　2023年7月25日，召开中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　2023年8月18日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，要求将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，在全国范围内实施，截止到9月2日，全国范围内含北京已基本落实。政策原文见下图：

　　2023年8月31日，人民银行、国家金融监督管理总局，连续发文《关于调整优化差异化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。明确首套住房贷款首付比例降低至20%（不区分面积段），二套住房首付比例降低至30%；首套住房贷款利率下限为基准减20个基点，二套住房贷款利率下限为基准加20个基点；明确存量住房贷款利率，可通过贷款置换或原合同变更的方式，与原贷款行协商，实现贷款利率下调，同时要求变更后的利率不得低于原贷款发放时贷款利率的政策下限。政策原文见下图：

　　政策出台后，市场各方反应热烈，咨询电话不断。由于近期日常工作繁忙挤占了较多的个人时间，用于政策解读的时间，越来越少。但作为当前市场较为重要的政策出台，加之不少朋友电话咨询，对当前政策的看法OD体育，不如借此机会做一个完整的解读，以馈大家。

　　首先，还是要对中央政治局会议精神做一个解读。中央政治局会议精神，作为房地产行业的最高指导精神，十分重要。

　　第一，7月中央政治局工作会议，是依据2023年上半年房地产市场发展现状做出的政策调整。

　　2023年上半年，房地产投资累计同比下跌7.9%，商品房销售面积同比减少5.3%（官方数据），实际同比减少13.65%；销售金额同比增长1.1%，实际同比减少4.51%。待售面积同比增长17%。

　　贷款余额方面，二季度房地产贷款余额总量，比一季度末减少5200亿元，其中开发贷余额减少2000亿元，个人住房按揭贷款余额方面减少3400亿元（数据无误，2000亿元的差额，不包括在开发贷和个人按揭贷款中）。意味着，当前房地产市场无论是房企还是个人，还款规模大于新增贷款规模。

　　所有数据表明，无论是针对房企、还是个人，以及防范金融机构的安全性角度来讲，政策需要进一步释放。

　　第二，在原有防风险的基础上，首次明确市场供求关系发生重大变化，这为住建部、人民银行下一步工作中，制定针对个人购房客户制定更宽松的购房政策，提供了明确的指导意见，为后续实施认房不认贷，进一步降低首付门槛做好了铺垫。

　　房地产市场中，至少存在房地产开发商、购房客群两个直接主体和土地供应方（地方政府）、金融机构两个间接主体，这四者形成了房地产市场的四个关键主体。

　　第三，房地产当前仍然是国内经济发展的重要组成部分，稳经济必须要稳房地产，稳房地产，必须要稳规模。

　　公式一：房地产规模=商品房销售金额=购买人数×人均住房套数×套均面积×住房均价

　　公式一，主要是表达需求规模的政策，公式二，主要是表达支持需求的金融政策。

　　从公式一剖析来看，当前房地产发展规模，主要由购买人数、人均购买套数、住房面积，以及住房价格等四个决定性因素所决定。进一步分析来看，购买人数，受人口总量及城镇化瓶颈影响OD体育，当前政策能够调整的空间十分有限；人均购买套数，则完全是行政手段干预市场经济的发展，完全可以全面放开，进一步讲差异化的贷款政策（首付、利率），也完全没有必要，政策有完全打开的可能；住房面积方面，此前70、90政策，则绝对是一个比较错误的阶段性政策，当前已全面取消。以及全国范围内，禁止供应别墅用地，也是限制房地产市场规模增长的一个负面因素，有望随着市场逐步下探，而逐步放开。房价方面，实际上是一个相对概念，房价其实只对应货币政策，货币扩张，M2宽松，可以有效的抵御房价绝对量下跌，也是维持市场稳定的一个不错选择。2022年末M2总量264.7亿元，同比增长12.08%，虽然是2015年以来增长较高的年份，但相比较2015年以前，14%-28%的增长幅度，仍有较大的增速空间。

　　房地产市场规模稳定，则房地产市场的四个主体，相对安全。房地产市场规模萎缩，则房地产市场的四个主体，将整体受损。检验房地产政策，是否有效，关键要看对规模企稳的四个决定性因素，是否有根本性改变，目前来看，政策显然还没有走到这一步，有待进一步宽松和刺激。

　　从公式二剖析来看，是房地产规模的助推剂OD体育，可对规模发展进行加速或形成阻碍。居民首付款要受居民储蓄能力影响，房地产能在92年之后有一个较好的腾飞，实质上也是对改革开放后对居民前20年历史储蓄的逐步释放，截止到2022年末居民部门杠杆率62.2%，居民购房更依赖于贷款。随着房地产贷款余额的不断增多，居民偿债压力不断加大，每年偿还住房贷款的本金及余额占城镇职工工资收入（税前）总额的比重，由2006年有数据记录以来的9.18%，上升到2021年的19.59%。若观察偿债金额+当年房地产首付金额与城镇职工工资总额的关系，则会看到此数据，从2006年的占比42.95%，提升至2021年的60.46%。这组数据，比居民部门杠杆率更具有直观性。

　　因此，从政策制定角度来看，要加速规模的增长，则需要增加居民的储蓄能力，一方面需要提升居民收入，另一方面，要减少居民偿债压力。由于居民收入的提升受经济增长大环境所限制，当前最主要的手段，还是着力于减少居民的偿债压力OD体育，而偿债规模的减少，不仅需要关注新增贷款的利率降低，更要关注存量贷款的利率的调整，这样才有利于整体促进居民偿债能力和储蓄能力的提升。降低利率将是未来，房地产出现扭转企稳回升前，一个长期调整的政策点。

　　有了对中央政治局工作精神的解读，这样更容易让我们理解，后续住建部和人民银行的各项政策。

　　第一个，我们来看，8月18日出台的住建部和人民银行关于住房套数执行认房不认贷的政策。此政策，有两个方面的促进作用。一是，扩大住房购买人数。人是市场经济中最活跃的要素，能力越强的人，在经济发展过程中，对于不同地域的置业需求最为强烈，认房不认贷，可以很好的满足有能力购房群体，至少在原籍地和工作所在地，甚至在不同的业务需求所在地，利用首套房政策进行购房的需求。还能够很好的打破当前，全国范围内三套住房不得贷款的限制，有效的扩大购房群体。二是，可以有效降低跨地区再次置业人群的首付比例，并享有优惠利率，从提升偿债能力的角度，加速房地产规模的增长。

　　第二个，我们来看，8月31日，人民银行推出的优化差异化贷款和降低存量贷款利率的政策。很明显，优化差异化贷款，主要是降低购房首付门槛，扩大适格购买群体，是从解决购买人数的角度着手促进房地产市场规模的稳定。同步调整存量贷款利率，则是进一步增强居民储蓄能力，提升居民偿债能力的角度。将为稳规模，提供很好的促进作用。

　　同时，我们注意到，当前政策对全面解除限购仍有政策空间，对加大人均住房面积，在非核心城市放开别墅用地供应仍有政策空间，房贷利率将后续发展过程中互动式进一步降低，M2增速将有进一步提速。这些都是未来值得期待的政策方向。

　　总体上，从宏观角度看，当前政策的调整，对稳定房地产市场规模，促进商品房销售总量的企稳回升，具有积极的作用；从微观角度看，宏观政策基于与不同城市此前政策的对照差异，将是宏观政策对局部市场能否发挥明显作用的主要判断依据OD体育。预计，此轮政策调整，对此前限购、限贷控制较为严苛的一线城市，将会带来明显的市场回暖效应。