OD体育展望2024年，综合考虑多个维度，如宏观经济政策的变化、房企与居民信心修复等，采取乐观、中性、悲观三个视角去呈现未来房地产的趋势如何。

　　中性情景下：2024年预计供需整体仍将双向略微收窄，商品房销售面积同比-5.3%；新开工面积将低位徘徊，但考虑到2023年低基数，预计同比-8.2%；竣工面积在“保交楼”推动下，预计同比-2.5%；开发投资额受销售OD体育、融资复苏进度制约，预计同比-4.5%。

　　2024年超预期利好政策出台，如多次降息、降准、经济步入内外需增长动能转换期，发展面临的内外部环境和条件明显改善，GDP增速回归正常区间，居民收入改善。

　　1）需求端，以核心一二线城市为首，中国全面取消限购，存量房贷利率大幅降低、公积金贷款额度进一步提高，居民观望情绪扭转，扭转房地产价格预期，销售明显提升。

　　2）供给端，优质房企融资端利好政策加码，房企融资“白名单”及“三个不低于”快速落地且效果明显，不同所有制房地产企业的合理融资需求得到充分满足，各地停工项目处置明显提速，组建住房银行解决房企库存问题。“三大工程”建设加快推进，成为2024年房屋建设投资的重点，有效拉动房地产投资，构建“保障房+商品房”的双轨制住房供给体系。各地土拍规则全面放宽价格限制，多数房企信心恢复，拿地积极性上升。

　　2024年经济政策小幅加码、缓慢放松，降息降准与2023年幅度相近，中央财政维持同一赤字率水平，2024年经济维持当前景气度水平不回落，居民收入逐步企稳。

　　1）需求端，房地产调控政策延续宽松状态，但无超预期放松OD体育，如一线城市外围区和主要二线城市主要核心区限购放松，低能级城市发放购房补贴，部分居民置业意愿有所修复，房地产价格预期小幅改善。市场分化式复苏，人口流入的核心城市销售小幅回暖，大部分人口流出、供给过剩的城市房地产市场仍然低迷。

　　2）供给端，纾困房企融资的政策如融资“白名单”及“三个不低于”陆续落地，积极信号明确但无超预期加码，不同所有制房地产企业的合理融资需求得到基本满足，部分城市停工项目处置情况缓解，优质房企三好生信心修复，拿地恢复积极态势。“三大工程”为2024年固定资产投资提供新增量，但实际拉动有限并未超预期。

　　3、悲观情景（需要说明，此情况发生概率较低，但是也要防止硬着陆风险，防患于未然）

　　2024年整体不确定性依旧存在，政策力度不及预期，经济短暂恢复后步入缓慢增长区间，居民收入或有进一步下降的可能。

　　1）需求端，房地产调控政策未超预期或维持现状，各地出台的房地产放松政策未能有效提振市场，在居民收入预期不稳以及房价持续下跌预期影响下，观望情绪延续，全国商品房销售面积下降OD体育OD体育。

　　2）供给端，房企融资政策维持现状，涉及民企债务问题和潜在风险的融资问题依旧存在，出险房企经营现金流缺口持续扩大，各地停工项目交付进展慢，房企信心继续减弱，拿地积极性持续保守。

　　中性情景下OD体育，我们对房地产行业核心指标的预期规模做出如下判断：2024年，宏观经济进入恢复通道，居民置业意愿有所恢复，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现筑底，销售绝对规模约10.6亿平；2024年房企新开工规模仍受新房销售恢复节奏慢、土地缩量、待售库存较多等因素制约，2024年新开工难改下行趋势，新开工绝对规模约8.7亿平；2024年“保交楼”政策继续发力、购房者对于现房的偏好提升等因素预计将继续对竣工形成一定支撑，竣工绝对规模约9.9亿平；新开工下降、施工过峰等因素或将继续制约建筑工程投资修复，近两年土地成交缩量态势未改，或导致土地购置费进一步下行，但城中村改造和保障性住房建设发力，2024年房地产开发投资额约11.0亿元。

　　整体看，中性情景下也不容乐观，房地产将对经济恢复有所拖累，要实现行业健康平稳发展、防范好金融风险，2024年短期需要加大力度破局，配合房地产长效机制形成“组合拳”。

　　需求：2030年降至9.1亿平新增需求，中长期房地产市场仍有一定空间，长周期人口需求拐点出现

　　我们连续6年在《中国住房存量报告》系列中跟踪研究发现，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来需求下降，但中长期仍有发展空间。

　　根据我们测算，2024-2030年年均新增城镇居住需求约10.0亿平，相较2011-2023年年均新增城镇居住需求的11.3亿平有一定下降。

　　2024年我国年新增城镇居住需求约10.6亿平，城镇常住人口增加（剔除行政区划变动，后同）、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的28.8%、34.5%、36.7%。

　　2030年总需求波动降至9.1亿平，城镇常住人口增加、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的20.3%、35.8%、43.9%。

　　改善性需求总量、占比均呈现逐年增长趋势，2023年开始预计超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大的需求。

　　1）新增城镇常住人口带来的城镇化居住需求。未来我国人口增速、城镇化率增速放缓，城镇常住人口增加的居住需求将平稳下降。预计至2030年城镇常住人口约增至10.7亿人，带来住房需求年均4.9-6.0亿平

　　（若计算新增常住人口的实际居住需求需剔除行政区划变动产生的农民带房入城住房面积）。

　　2022年末常住人口城镇化率65.2%，结合联合国《世界城市化展望》预计的2020-2035年中国常住人口城镇化率年均增幅约0.85个百分点，推算2024-2030年我国城镇常住人口约从9.9亿增至10.7亿。

　　2）生活条件提升推动的居住改善需求。由于中国家庭户规模迅速小型化、以及人民对美好生活的需要，未来城镇居民对人均住房面积的需求进一步增加。预计2024-2030年城镇人均住房面积由35.5平增至37.8平，带来的改善性居住需求年均约3.9亿平。

　　首先，2022年中国城镇人均住房建筑面积按0.7系数折合为人均使用面积仅约26平，不足30平；其次，因生育率下滑、晚婚不婚率提高、年轻人婚后独立居住等因素，中国家庭户规模迅速小型化，带来更多的住房和更大的人均住房面积需求。七普数据显示，2020年中国平均家庭户规模为2.62人，比2010年的3.10人减少了0.48人，已跌破“三口之家”的数量线。

　　城镇人均住房面积方面，以人口普查公布的家庭户人均住房面积为基础，2010-2015年、2015-2020年中国城镇人均住房建筑面积分别年均增长2.5%、1.3%，此十年中国城镇化快速发展，大量楼盘竣工、销售快速提高了我国人均住房建筑面积。未来中国房地产进入平稳、健康的高质量发展阶段，预计2024-2030年城镇人均住房面积由35.5平增加到37.8平。

　　3）因城市更新带来的居住需求。城镇常住人口居住需求=新增城镇常住人口的居住需求+生活条件提升带来的改善性需求+城市更新需求。城市更新将主要以旧改代替棚改，预计未来棚改效应逐步减弱，预计2024-2030年拆迁改造带来的住房需求约3.3-3.6亿平。

　　2020年住建部明确表示“未来城市规划中要摒弃急功近利和大拆大建”。2023年10月中央金融工作会议定调的“加快保障性住房等三大工程建设”中的城中村改造，同样以超大特大城市的破旧小区改善、提升居住品质为主，而非拆迁重建。因此，基于人口普查住房建筑年代数据，根据历年拆迁率变化趋势，我们预计2024年拆迁率约1.0%，2030年拆迁率线%。以我们《中国住房存量报告》中城镇存量住房数据为测算基础，预计2024-2030年城市更新带来的住房需求约3.3-3.6亿平。

　　任泽平：生育成本要平均分担 2050年前后中国65岁以上的人口占比超过三分之一