OD体育早在 2020 年末，厦门国贸就宣布，要把地产业务从上市公司剥离，集中资源投入供应链管理和金融服务两大主业中。次年 7 月 20 日，剥离就已经迅速完成，地产业务主体被移交给了控股股东国贸控股。

　　而从 2021 年下半年起，地产商的处境越来越艰难，2022 年进入至暗时刻。若大量保存地产业务在上市公司中，势必会影响厦门国贸业绩。这一点看被剥离的厦门国贸地产的业绩便可证实。

　　近日，厦门国贸房地产有限公司（简称 厦门国贸地产 ）发布公司债券 2022 年年度报告。财务报表显示，该公司 2022 年度处于增收不增利的窘境，期内实现营收 180.74 亿元，同比增加 6.76%；利润总额 4.64 亿元，同比下降 71.66%；净利润 1.75 亿元，同比减少 86.31%；归属于母公司股东的净利润为 2.40 亿元，同比减少 81.04%。

　　这已经是厦门国贸地产连续第二年利润下降了，2020 年、2021 年及 2022 年，厦门国贸地产的利润总额分别为 16.76 亿元、16.38 亿元和 4.64 亿元，对于去年利润的大幅下降，厦门国贸地产在报告中称，是房地产行业整体销售及盈利水平大幅下滑、提存货跌价准备等原因所致。

　　同时，近两年的扩张也让其负债增长以及经营现金流持续流出。为维持资金流入，国贸地产多次通过旗下资产质押融资。5 月 8 日，国贸地产公告将持有的厦门市湖里区 06-08 五缘湾片区、面积 4.01 万平方米的土地使用权抵押给相关银行，抵押物账面价值 54.30 亿元。

　　而截至 2022 年末，国贸地产及其子公司抵押和质押资产的账面价值 258.20 亿元，与 2021 年末的 29.72 亿元相比，受限价值当年合计新增金额为 228.48 亿元，占该公司合并口径 2021 年末净资产 198.22 亿的比例为 115.26%。

　　国贸地产始创于 1987 年，2021 年从上市平台厦门国贸剥离后，国贸地产目前由厦门国贸地产集团有限公司（以下简称 国贸地产集团 ）持股 47.74%，厦门国贸控股集团有限公司（以下简称 国贸控股 ）持有其 52.26% 的股权。国贸地产集团则由国贸控股 100% 持股。

　　国贸控股已将持有的 52.26% 股权对应的表决权委托国贸地产集团行使，因此后者对国贸地产有 100% 比例的表决权OD体育，其控股股东为国贸地产集团。除了国贸地产，整个国贸地产集团的体系还有另外 14 家对外投资公司，包括厦门国贸发展、厦门国贸建设、厦门产业园、厦门国贸商产文旅等业务版图。

　　报告显示，厦门国贸地产的业务包含三个方面，房地产开发与经营；建筑市场生产服务；以及建筑材料、金属材料批发。而营业收入分类显示，公司几乎所有的营收均来自于地产开发，其他业务营收均计入其他收入。

　　根据克而瑞数据，2022 年厦门国贸地产的销售额为 214.3 亿元，排名 71 位。销售体量较 2021 年度下降 55.46%，排名下降 4 位。销售额的下滑对厦门国贸地产未来收入变化有较大影响OD体育。

　　期内，厦门国贸地产的房地产开发业务营收为 180.63 亿元，同比增长 7%，占比总营收的 99.93%，毛利率为 15.70%，虽较去年同期下降 1.68%，但在去年整个行业中并不算低。

　　src=而在房地产业务的细分中，国贸地产主要从事的是住宅地产，该板块收入为 176.88 亿元，同比增长 13.14，毛利率为 14.90%，由于成本的增幅超过营收，该板块的毛利率下降了 0.88 个百分点。

　　从毛利率的变化幅度可以发现，厦门国贸地产利润大幅下滑并不是因为营业成本的增加，而进一步查阅财报可知，其他成本及计提减值的增长才是起利润下滑的根本原因。

　　期内，厦门国贸地产多了一笔管理费用支出，而在 2021 年的报表里是没有这笔费用。2022 年厦门国贸地产的管理费用为 4.1 亿元，占了毛利的 15%。同时，该公司的财务费用为 1.95 亿元，同比上升了 22%，其中利息费用达到 2.96 亿元，同比增长近 70%。销售费用则为 4.77 亿元。

　　2022 年，厦门国贸地产的资产减值损失达到 9.37 亿元，与同期相比增加了 1.2 倍，信用减值损失 1.63 亿元，同比增长了 75%。计提减值以及三项费用，合计已经达到了 21.82 亿元，而厦门国贸地产的毛利约为 27.31 亿元。

　　src=报告中提到，厦门国贸地产期内加大了项目拓展力度，多元化拿地。期末，公司存货为 650.48 亿元，同比大幅增加 52.12%，增长原因为房地产开发业务规模扩大，以及新增土储增加。

　　而数据显示，厦门国贸地产 2022 年拿地数量为 7 宗，面积 23.1 万平方米，成交总价 153.9 亿元。

　　增收不增利现象的出现，毫无疑问跟国贸地产计提了大额的减值损失有关，而审计报告显示，其资产减值损失主要为存货跌价损失导致，信用减值则是因为应收款坏账损失所致。

　　期内，厦门国贸地产应收账款 8504.14 万元，虽然数值不大，却有大幅的增长，其相比 2021 年的 20.46 万元，一年内激增了 415 倍。其他应收款方面，2022 年达到 78.38 亿元，同比 2021 年的 46.07 亿元，同样大幅增长了 70.13%。

　　src=国贸地产在债券年报中解释，应收账款激增主要为安商房项目售房尾款增加所致，其他应收款的变动则是因为地产合作方、关联方往来款增加。

　　2021 年 2 月，为旨在进一步完善厦门安置房建设制度，规范安置房管理OD体育，加快推进新建安置房建设、分配、交易市场化，厦门多部门联合发布鼓励支持企业投资建设安置型商品房，并在土地端对相关竞拍予以规定。

　　据了解，安商房项目主要优先拆迁户购买，剩下的房源则可以作为安置房、保障房、人才房，也可进行拍卖处置等。国贸地产作为厦门当地国资企业，此后开始陆续拓展安商房项目。

　　至今，该公司已陆续承接并参与了马銮湾新城集美蔡林安置房、新浦嘉园安置房、会展嘉园安置房、泥窟石村安商房等项目的建设。当中，会展嘉园还是厦门市最大的安置房之一OD体育。

　　去年 11 月，泥窟石村安商房正式开工。这还是开元创新社区首个安商房项目，建面 36 万平方米、总投资额达 50 亿元。

　　数据显示，2022 年，国贸地产一年以内的应收账款实际为 8951.72 万元，期内计提了 447.59 万元的坏账准备。坏账计提远超 2021 年应收账款的总额。

　　在其他应收款一项，国贸地产有关联方往来款 33.3 亿元，占了其他应收款的超过四成。另外，地产合作方往来款 29.25 亿元。二者是国贸地产其他应收款大增的主要影响因素。期内，该公司对 2.99 亿元的其他应收款做了坏账准备。

　　扩张的同时，厦门国贸地产的负债也在快速增长。截止 2022 年末，厦门国贸的负债合计 647.68 亿元，同比增长 47%，资产负债率 72.44%。

　　而厦门国贸地产的总负债中，有息负债达到了 175.20 亿元，占比 27%，较年初增长了 194.55%，翻了将近 3 倍。

　　除此之外，厦门国贸地产还与控股股东国贸控股之间还有 18.25 亿元的股东拆借款，该笔借款无归还期限。

　　厦门国贸地产曾发公告称，截至 2022 年末当年累计新增借款金额 121.55 亿元，占 2021 年末净资产的比例 61.32%。其中公司信用类债券 11 亿元；银行贷款 87.69 亿元；非银行金融机构贷款 22.86 亿元。

　　src=其中，凭借着国企的背景，厦门国贸地产负债利率较低。年内发行一笔 6 亿元住房租赁专项公司债券，利率为 3.80%。另一笔 5 亿元中期债券利率为 3.6%。

　　债务期限方面，厦门国贸地产一年内需偿还的借款为 16.31 亿元，占比总有息借款的 9%。债务结构较为合理OD体育。

　　截止期末，厦门国贸地产持有货币资金 50.44 亿元，较去年同期减少 14.43%，其中受限制资金 1.8 亿元，刨去受限制资金后足以覆盖短债。

　　虽然厦门国贸地产近年来仍保持盈利，但经营现金流却连续净流出。2021 年及 2022 年，经营现金流净额分别录得 -52.62 亿元及 -106.46 亿元，缺口扩大迅速。

　　就在 5 月 8 日，国贸地产公告，子公司厦门悦琴房地产为开展项目融资，将持有的厦门市湖里区 06-08 五缘湾片区的国有建设用地使用权抵押给相关银行，土地面积 4.01 万平方米。抵押物账面价值 54.30 亿元，占公司合并报表范围 2022 年末净资产 246.40 亿元的比例为 22.04%，超过 10%。

　　2022 年，国贸地产及其子公司抵押和质押资产的账面价值 258.20 亿元，较 2021 年新增 228.48 亿元。抵质押资产受限金额 255.01 亿元。

　　当中，资产价值或受限金额占其合并口径 2021 年末净资产 10% 以上的单次抵质押资产包括广州增城、厦门湖里、上海松江多个地块及地上建筑。三项资产抵押物的账面价值总额达 181.7 亿元。